数读房产丨2018年第三季度，中国主要城市房租指数及租金回报率

From 林隐山川网 2019-04-08

山川网：每年三季度，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，租金上涨。然而今年三季度，长租公寓状况频出：恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房，长租公寓成为继房产中介后又一全国人民的“众矢之的”。中国人继“房价”这一揪心旧病之后，又增加了“房租”这一痛苦新病。

前不久，克而瑞《2018中国租赁住房市场三季报》发布，从该报告中，我们或许可以一窥今年三季度主要城市租房市场中的变化与端倪。

过去一年全国城市租赁交易价格指数表

2018年三季度由于毕业季、求职季、开学季的叠加，使得租房需求大增，租金整体呈现上升趋势，9月份开始有所回落。而由于全国整体经济及收入下行的持续影响，使得租金同比数据连续六个月出现下跌情况。

不过相比房产成交价指数的周期而言，房租指数周期整体呈现滞后对应结果。即当房价快速上涨时，房租并不会马上出现快速上涨的情况。同理，当房价快速上涨被政策有效扼制时，反映到房租市场同样需要时间。

通过表格中的房租指数同比数据我们可以清楚看到，前6个月同比数据均为上涨，但上涨幅度随时间逐月递减。并在2018年3、4月份出现了正负的交接。但仔细观察后我们仍能够发现，累计上涨幅度仍大于累计下跌幅度。这一点，倒是也和房产交易指数相对应。

全国35个重点城市租金交易价格指数

从单个城市情况来看，三季度以来监测的35个城市中，杭州、深圳、北京、南京、上海等12个城市的租赁价格指数上涨。其中，杭州、深圳、大连三个城市租赁价格指数涨幅居前；另有23个城市租金数据呈下跌趋势，其中济南、长沙、厦门三个城市租赁价格指数跌幅居前。从城市能级情况来看，一线城市三季度租金整体仍保持稳定上升，平均上涨0.78%，而二线城市三季度租金下跌0.06%。

报告发布方给出的租金上涨原因如下：

（1）毕业季房租上涨已成周期。7月份以来，伴随高校毕业生开始入职，房屋租赁需求集中释放，伴随租金水涨船高，这已经成为毕业季的市场惯例。

（2）新增租赁房源在下降。各城市，尤其是一线城市的住宅用地供应都在大幅减少导致了新增租赁房源的大幅下降。

（3）各大城市进行的棚户区改造。低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

这里我们就要特别关注到，在政策压顶之下，其实更容易看出哪些城市其房租乃至房价的“坚韧性”更好，哪些城市则是稍微加压，立马露出了“本来面目”。

榜单中的三线城市中，三季度基本都出现了房租整体走低的情况。而一线城市，房租逆势上涨的情况依旧明显。相较而言，二线城市一半上涨，一半下跌的情况，值得比对的价值更高。

房租逆势上涨城市：杭州、大连、成都、南京、武汉、重庆、青岛；

房租顺势下滑城市：天津、西安、福州、宁波、郑州、长春、石家庄、沈阳、合肥、厦门、长沙、济南。

我们排除个别城市存在统计与其他地方性政策原因导致房租出现一些特殊情况外，从整体来看，房租在逆势上涨的城市，基本上均为近几年发展较快，在区域内具有较强人口聚集效应的城市。

换而言之，我们可以理解成为，单纯的省会型城市的房地产黄金时代也已经暂时告一段落了。但是具备超出省会影响力，能够对周边省份一并形成辐射的区域中心城市，则用房租这一更能体现人口阶段性聚散效应的数据，摆明了中国城市格局的新动向。

核心城市住宅及办公租金回报率

长期以来，中国房屋租赁市场主要的问题是盈利难的问题。由于租金水平与居民收入呈现强关联性，而国内房价已与收入水平逐渐脱钩，导致主要城市的住宅租金回报率呈现明显偏低的现象。

以国内主要的一二线城市数据为例，重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年, 远低于办公物业回报率水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。而重点二线城市中，也仅有重庆、长沙、大连、沈阳等少数城市回报周期低于40年，其中厦门回报周期甚至超过住宅用地使用权70年年限，这组数据，也反映出国内长租公寓运营方企业的艰难盈利现状。

通过上文我们弄明白那些重压之下，本身实力更加得以彰显的城市后。我们其实同样应该关注，哪些城市其实是“外强中干”，甚至长期看还有些潜在隐患的。当然，今天我们只是从房产这一个角度来思考这个问题。住宅及办公回报周期，不仅仅是一些人投资房产的参考数据，更是其他多数人用以考量城市实力虚实的重要标准。

考虑到中国房地产的特殊性，我们不能完全按照国际通行的回报周期进行类比。我们姑且可以把住宅回报周期的分水岭设定为40年，把办公回报周期的分水岭设定为20年。

先说办公回报周期，整体而言，表格上的重点城市还是比较良性的。绝大多数城市，都在20年上下。几个比较值得重点关注的城市是，深圳、福州和厦门，三城的办公回报周期都超过了30年，大幅超过全国主要城市的平均水平。这一方面说明了当地营商成本的偏高，另一方面也提醒大家谨慎在这些城市投资写字楼或其他商业用地。

而到了住宅租金回报率这项上，则是全国绝大多数城市都存在房价泡沫较高的情况。其中最高的，回报率不足2%，回报周期接近或超过60年，属于“高危”类城市，例如深圳、天津、青岛、济南、石家庄、福州、厦门（回报率不足1.2%，回报周期超80年）。而这些城市一般具备两种条件：要么是当地投机性炒房形势严峻，房价浮动剧烈；要么是当地收入明显偏低，实际承受房租价格脆弱。对于以上城市的房产，理应加倍慎重，尤其是投资性需求。

注：本文图片素材取自地新引力（原克而瑞咨询），数据来源为中房研协，CRIC。

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